【弁護士が解説】家賃の値上げ交渉が上手くいかない場合の対処法

すでに物件を賃貸している場合であっても、事情の変動等により、賃料の値上げを行いたいと考えるオーナーの方もいらっしゃるかと存じます。

賃料の増額請求を行う権利は、法律上認められたオーナーの権利ですが、オーナーの一方的な都合による増額請求は認められず、請求を行うためには一定の要件を満たす必要があります。

また、賃料の増額請求には、賃料を増額できるというメリットが存在するものの、一定のデメリットも存在します。

以下、詳しく解説していきます。

賃料増額請求が認められるための要件

土地や建物の賃借に関する権利義務や手続きなどを定める「借地借家法」の３２条では、賃料の値上げに関する規定がなされています。

同条を参照すると、賃貸人が増額請求を行うためには、①租税その他負担の増額、②物件の価格の上昇その他の経済事情の変動、③近隣の建物の賃料との比較などの事情を総合考慮し、現賃料が不相当となったときには、賃料の増額請求ができると定められています。

例えば、家賃収入を増やしたいという賃貸人の一方的な都合による賃料の増増額請求は認められませんが、賃貸物件周辺の土地開発や新駅の開設により、街の利便性が上がり、周辺の家賃相場が上昇した場合において、周辺の家賃相場と比較して現在の賃料が低額である場合には、賃貸人による家賃増額請求が認められる可能性があります。

なお、賃貸借契約において、一定期間賃料を増額しない旨の合意がなされている場合には、上記①〜③の事情が存在したとしても、賃料の増額請求を行うことはできないので、注意が必要です。

賃料増額請求の効果について

賃料増減額請求は、相手方に対する意思表示によって行使します。

この請求権は、形成権（意思表示がなされたときに、相手方の承諾の有無にかかわらず、効果が生じる権利）と解されていますので、相手方に意思表示が到達した時から、将来に向かって、増額の効果が生じます。

もっとも、賃借人の納得を得て将来のトラブルを防止する観点からは、賃借人と任意交渉を行うことから始める必要があります。

賃料の増額交渉の手順について

増額に関する任意交渉を行う場合、その手順について厳密に定められた規定等は存在しませんが、スムーズに交渉をすすめるためには、以下の手順を辿ることをお勧めいたします。

①賃料の値上げ額・賃料の増額時期の検討

借主に対して、増額の必要性が生じた理由について適切な説明を行うためには、周辺の賃料相場の調査が必要となります。

借主に納得を得るために、調査結果を資料にまとめておくと良いでしょう。

また、仮に周辺の賃料相場が上昇しているという事情が存在するとしても、借主の納得を得られやすいような増額幅を検討する必要があります。

賃料の増額幅が決定したら、次は賃料の増額時期を検討しましょう。

借主としても、増額に応じるか否かについては検討の時間を要しますので、ある程度余裕を持った期限を設けることが必要です。

②値上げの意向を記載した文書の送付

値上げ額や増額時期が決定したら、借主に対して文書にてこれを通告します。

貸主が値上げの打診をおこなった時期を明確するために、文書は配達証明付き内容証明郵便にて送付するのが良いでしょう。

なお、賃貸借契約の更新時に増額の交渉を行ったほうが、借主の納得が得られる可能性は高いため、文書は更新のタイミングと合わせて送付するのが良いでしょう。

③合意内容を書面に残しておく

上述の流れを経て貸主の納得を得ることができた場合、合意の内容を書面に残しておくようにしましょう。

合意内容を書面に残しておくことにより、将来のトラブルを防止することができるとともに、また、万が一トラブルに発展した場合の証拠として用いることができます。

書面の題名は特に限定はありませんが、「覚書」といった形で作成されるケースが一般的です。

増額交渉のリスク

賃料の増額交渉をおこなった場合、入居者が退去してしまう可能性があることは念頭に置いておく必要があります。

人気エリアの賃貸物件であり、退去者が出てもすぐに次の入居者が決まるような場合を除き、空室が出てしまうリスクが存在します。

また、賃料の増額交渉が決裂した場合、調停・訴訟に発展する可能性も否定できません。

賃料をめぐる調停・訴訟手続きの流れについては後述します。

任意交渉が決裂した場合

賃料の増額をめぐる争いに関しては、「調停前置主義」が採られています。

つまり、賃料に関する交渉が決裂した場合であっても、すぐに訴訟を提起することができるわけではなく、賃貸物件の所在地を管轄する裁判所にて、調停の手続きを行う必要があります。

なお、調停は調停委員という第三者を交えた手続きですので、当事者間の交渉では解決を見ることができずとも、第三者を交えることによって冷静な話し合いが可能となり、解決に至るケースも珍しくありません。

調停手続きを経ても解決をすることができない場合、訴訟を提起することになります。

なお、賃貸人が、賃料増額請求を行った場合、賃料の値上げに同意しない賃借人は、増額を正当とする裁判が確定するまでは、増額請求前の額の賃料を支払えばよいとされています（借地借家法11条2項本文、32条2項本文）。

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