【弁護士が解説】住宅ローンが残っている人も個人再生できる？

多額の借金等を整理する場合、債務整理の方法としては、①任意整理、②個人再生、③自己破産等の手続きが選択肢として考えられます。

このうち、①破産手続きを選択した場合、借金は原則としてゼロにすることができるというメリットが存在するものの、持ち家は基本的に手放さなければなりません。

他方で、②個人再生の手続きを選択した場合、住宅ローンを返済しながら、債務の額を減額することができる可能性が存在します。

以下、詳しく解説していきます。

個人再生手続きについて

個人再生は、裁判所に再生計画の認可決定を受け、借金を大幅に減額してもらった借金を３年で返済する手続きです。

なお、個人再生には「小規模個人再生」、「給与所得者等再生」の２種類が存在します。

• 小規模個人再生

将来継続的に収入を得る見込みのある個人債務者で、無担保債権の総額が5000万円を超えない者を対象とし、債務を大幅に減額し、減額された債務を原則3年で分割弁済する手続きです。

• 給与所得者等再生

小規模個人再生よりもさらに簡素化された手続きで、サラリーマンなど将来の収入を確実かつ容易に把握できる者が対象となります。

個人再生を利用するための要件について

小規模個人再生、給与所得者等再生を利用するためには以下の要件を満たす必要があります。

• 小規模個人再生

①借金総額（住宅ローンを除く）が5000万円未満であること

②将来、継続的（今後3～5年間）に、または反復して収入を得る見込みがあること

③債権者の数および債権額で、2分の1以上の不同意がないこと

• 給与所得者等再生

①借金総額（住宅ローンを除く）が5000万円未満であること

②将来、継続的（今後3～5年間）に、または反復して収入を得る見込みがあること

③給与等の定期所得があり、所得変動の幅が年間20%以下であること

④可処分所得の2年分以上の支払いを条件とすること

個人再生と住宅資金特則について

仮に、債務整理手続きとして破産を選択した場合、住宅ローンを担保するために設定された抵当権の実行として、住宅の競売がなされ、マイホームを失ってしまうこととなります。

※抵当権とは？

住宅ローンなどローンを組む際に、ローンを扱う金融機関または保証会社が、家や土地などの不動産に対して設定するもので、抵当権を設定した不動産について、他の債権者に先立って自己の債権の弁済（優先弁済的効力）を受ける権利のこと。

他方、「住宅資金特則」という制度を活用しつつ、個人再生の手続きを行えば、ローンの返済を続けながら借金の減額が可能となるため、個人再生手続きはマイホームを維持したい方にとって、メリットが大きいということができます。

• 住宅資金特則を利用するための要件

住宅資金特則を利用するためには、以下の要件を満たす必要があります。

①住宅ローンとしての借入れであること

②個人再生の申立人が所有している住宅であること

③再生債務者の居住用の建物であること

④住宅を他の借入れの担保にしていないこと

⑤滞納による代位弁済後、6ヶ月以内に再生手続開始の申立てをしていること

• 住宅資金特則を利用することができない場合

以上のように、住宅資金特則はマイホームを残せる点でメリットの大きい手続きということができますが、以下のようなケースでは利用することができないため注意が必要です。

⑴税金等の滞納がある場合

税金の滞納がある場合、個人再生手続きを利用するか否かにかかわらず、強制執行が実施される可能性があります。

強制執行により、マイホームが差し押さえられてしまうと、個人再生をする本人はマイホームに居住する権利を失ってしまうため、住宅資金特則を利用するための条件のうち、「②個人再生の申立人が所有している住宅であること」という要件を満たさなくなってしまいます。

住宅資金特則の利用を検討しつつも、税金の滞納分が存在する場合には、一刻も早く未納分の税金を支払うようにしましょう。

⑵アンダーローンの場合

アンダーローンとは、住宅の資産価値が住宅ローンの残債よりも高いことを指します。

そして、家の査定額と住宅ローンの残債は、差額が「清算価値」として扱われます。

例えば、家の査定額と住宅ローンの残債の差額が1000万円の場合、1000万円をプラスで弁済する必要が生じます。

このような場合、個人再生を利用するメリットはありません。

他方で、アンダーローンの場合であってもその差額が小さく、法律で定められた「最低弁済基準」を下回る場合には、返済額に影響はありませんので、住宅資金特則を利用するメリットがあるということができます。

※最低弁済基準について

最低弁済基準は借金の額をベースに算定される基準であり、他方「精算価値保障基準」とは所有する財産の額に応じて算出される基準です。

個人再生においては、いずれかの高い基準をもとに最低弁済額が算出されることになります。

例えば、最低弁済基準が100万円、清算価値保障基準が200万円の場合、200万円が最低弁済額となります。

⑶ダブルローンの場合

住宅ローンを2件以上組んでいる場合は、住宅資金特別条項を利用できない可能性があります。

例えば、2件以上のローンが残っているケースとしては住居の買い替えを行い、現在の住居・以前の住居の双方のローンが残っている場合等が考えられます。

住宅資金特別条項は、個人再生をする本人が居住している建物1つのみに適用できると定められているため、以前居住していた住宅のローンに適用することはできません。

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