賃料・家賃交渉

賃貸トラブルについては多くのマニュアル本が出版されているとおり、不動産トラブルの中で賃貸トラブルは無視することのできない問題です。

賃貸トラブルとしては、賃料・家賃を支払ってくれなかったり不況などで家賃を支払うことができないといったものが挙げられます。

ここで、借主と貸主との間に賃料・家賃交渉を行う必要が出てきます。ここでは借主が家賃の減額をしてほしい場合を考えてみましょう。

基本的なところから考えると、大家さんから部屋を借りている場合、大家さん（貸主）と借主との間には賃貸借契約が結ばれています。

借主は貸主に対して一定額の賃料・家賃を支払う義務を負うことになるのが普通ですが、特定の場合には賃料減額請求権を賃借人・賃貸人は有します。

すなわち、①土地もしくは建物に対する租税その他の負担の増減、②土地もしくは建物の価格の上昇（低下）その他の経済事情の変動、③近隣の同種の建物の賃料に比べて不相当となったときのいずれかの場合に、当事者は契約の条件に関わらず賃料増減請求権を有します（借地借家法32条1項）。

つまり賃料減額交渉の局面においては賃借人は主に経済事情の大きな変動を主張することになると思われます。

ただ、家賃減額交渉の際に賃借人は家賃を減額する正当な事由が存在するからといって高圧的な言い方を賃貸人にすることは言わずもがな逆効果です。

相手の出方を見極めながら，慎重に交渉していく必要があります。

賃借人と賃貸人の間に家賃減額交渉をしても、両者平行線の議論になった場合は、裁判等で賃料減額請求（家賃減額請求）をすることもできます。

減額を正当とする裁判が確定するまでは賃貸人は相当と認める賃料・家賃を請求することができます（借地借家法32条3項）。

賃借人にとって重要なのは、家賃交渉をした際にいくら下がるかについての相場だと思われます。相場はケースバイケースに尽きるのですが、訴訟で争った場合，近隣の同質のマンション・アパートの家賃と同額になるとは限りませんので，注意が必要です。一方で，交渉による場合には相場までの減額も可能です。家賃交渉のタイミングとしては，賃料減額請求はいつでもできますので，入居中の更新時以外でも周辺相場について外的な変動が生じた時にすぐ行うことができます。

賃料減額のガイドラインについては、民法改正に合わせて民間団体などが出しています。賃料減額請求の書式や新築の場合の家賃交渉、そして家賃交渉の申し込み後どうすればいいのかについても、弁護士に相談することが有意義だと思われます。

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